Как и где оформить разрешение на строительство жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и где оформить разрешение на строительство жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.

На какие постройки не надо получать разрешение

С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.

Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:

• Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
• Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
• Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Строение, которое не является капитальным.
• Строения и сооружения вспомогательного использования.

Разрешение на строительство — как это было раньше

Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.

Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.

Что нужно для получения разрешения на строительство

Для согласования проекта застройки и получения разрешения на строительные мероприятия необходимо выполнить такие действия:

• Разработать проект будущего объекта, соответствующий нормам безопасности, градостроительным нормативам, допустимым предельным размерам и ограничениям;
• Подготовить пакет необходимых документов;
• Подать заявление в уполномоченный орган на местах, который проводит выдачу разрешений согласно установленному регламенту;
• Забрать разрешение. Документ выдается собственнику или его доверенному лицу.

Где можно получить разрешение на строительство ИЖС?

Выдачей разрешительного документа занимаются:

• В общем порядке — органы местного самоуправления, где находится земельный участок для строительства ИЖС.
• Территориальный орган Министерства по природным ресурсам и экологии РФ – если на земельном участке под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли.
• Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору – если земельный участок предполагает использование атомной энергии.

Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно в соответствующем органе при личном обращении, через МФЦ или официального представителя.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

• Оригинал паспорта заявителя.
• Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
• Градостроительный план участка.
• Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС.
• Нотариальная доверенность (предоставляется, если заявление подается через представителя).
• Проектная документация (наличие и план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях, план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке, и другое).

Срок действия разрешения

Срок действия разрешения на строительство установлен в 10 лет. Это означает, что в течение этого периода времени Вы имеете право строить объект недвижимости в соответствии с утвержденным проектом. Если Вы не успели возвести дом в этот промежуток времени, придется заново получать разрешение на строительство.

В той ситуации, когда владелец участка уже получил разрешение на строительство, но решил продать его или находящийся на нем недострой, потребуется передача разрешения новому владельцу. Дело в том, что разрешение не выдается на имя конкретного физического лица. Оно выдается на само строительство объекта недвижимости. Нужно будет лишь для соблюдения полной законности новому владельцу уведомить Администрацию о перемене собственника для внесения записи в реестр.

В каких случаях разрешение не нужно?

С 2018 года стало важным такое понятие, как индивидуальное жилое строительство – ИЖС (т.е. возведение дома не выше трех этажей или 20 метров, который не делится на отдельные объекты). Порядок одобрения его изменился: теперь нужно в определенных случаях уведомлять администрацию о строительстве, а не получать соответствующее разрешение. Однако сначала поговорим о ситуациях, когда никакого разрешения на строительство не нужно вообще.

Согласно статье 51 Градостроительного Кодекса РФ это:

• возведение вспомогательных и хозяйственных построек;
• возведение построек, которые не относятся к объектам капитального строительства;
• ремонт или несущественная реконструкция частного дома;
• возведение гаража не для использования в предпринимательской деятельности;
• строительство на участке, предоставленном для садовой (дачной) деятельности.

Проект дома и паспорт

Если разрешение на строительство нужно получить по полной схеме, а не по упрощенной, понадобится также и проект дома. Это чертеж здания с планом помещений, выполненный в соответствии со строительными и санитарными нормами. Его можно сделать самостоятельно, найти готовый в интернете или заказать в специальной строительной фирме. Если заказчик выбрал конкретного застройщика для возведения дома, проект часто делают в подарок. В среднем его стоимость начинается от 20 тысяч рублей.

Еще один документ – технический паспорт на дом. Он включает полную информацию о строении: описание, этажность, площадь, цель и год постройки. Также в нем отражают схему здания с указанием несущих конструкций, инженерных коммуникаций и проемов. Паспорт содержит экспликацию внутренних помещений дома, сведения о проведенных перепланировках и реконструкциях и данные об инвентаризационной стоимости объекта.

Он необходим при любых имущественных вопросах по дому. Для оформления следует обратиться в БТИ по месту жительства. Подать заявку можно лично или через «Госуслуги». В заявлении нужно указать цель подготовки паспорта и приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины (она составляет около 2 тысяч рублей). После подачи документов специалист БТИ приедет на осмотр дома, в результате которого и будет подготовлен паспорт. Срок оформления обычно не превышает двух недель.

Что будет, если построить без разрешения?

До вступления в силу изменений о введении уведомления вместо получения полного разрешения часто встречалась ситуация, когда дом возводился без согласования с соответствующими органами. После завершения строительства собственник участка готовил документы и подавал их на рассмотрение, чтобы узаконить здание. Действие так называемой «дачной амнистии» продлили Федеральным Законом от 02.08.2019 г. № 267-ФЗ. Теперь срок, в который можно признать строение официально постфактум, истекает 1 марта 2021 года.

Чтобы узаконить жилой дом по условиям «дачной амнистии» и получить разрешение на строительство, нужно подать на рассмотрение:

• документы на право владения участком;
• копии паспорта собственника земли;
• заявление;
• ГПЗУ;
• СПОЗУ.

Последствия отсутствия разрешения на строительство

Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.

Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.

К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.

Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность. Физическое лицо получит штраф от 2 до 5 тысяч рублей.

Особенности получения разрешительных документов на строительство

В процессе подачи документов с Вас не будут взимать какие-либо дополнительные пошлины или платежи. До 2018 года процесс оформления происходит в упрощенной форме. Тогда не нужно было предоставлять проектные документы. Если документы были получены ранее и их срок действия не истек, то переоформление не требуется. После истечения срока годности, нужно переоформлять документы по-новому.

Ситуации, при которых документ может стать недействительным:

• Собственник отказывается от права на земельный участок (по собственной инициативе).
• Аннулируются права собственности на участок земли.
• Расторгается право собственности на недра, без которых невозможна эксплуатация сооружения.
• Принудительно аннулируется право собственности.

Нюансы получения разрешительных документов

При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.

Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:

• собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
• аннулированы права собственности на участок;
• расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
• принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.

В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.

Строительство на участках под ИЖС

Процедура практически идентична вышеописанным пунктам, за исключением нескольких правил.

Чтобы получить разрешение на строительство дома на участке, предназначенном под ИЖС, делается заявка на выезд сотрудника УАиГ на соответствующую территорию, который даст заключение, о возможности или запрете строительства.

Перед этим, застройщик должен предоставить в районную администрацию заявление о желании собственника получить разрешение, копию свидетельства собственности, ходатайство сельского округа. А кроме этого, понадобится выписка из домовой книги.

Разрешение выдается, если предоставлена копия лицевого счета, открытого по месту прописки, а также план участка, с нанесенными на нем окружающей местностью, подземными и наземными коммуникациями.

Перечень документов для получения разрешения на строительство

Перед началом строительных работ необходимо выяснить, какие документы нужны на разрешение на строительство. Строительное разрешение – документ, который способен удостоверить, что проектные документы соответствуют требованиям и нормам плана участка (градостроительного), и предоставить застройщику полное право начать строительный процесс.

В некоторых случаях законодательство разрешает обойтись без оформления разрешения на строительство. Одним из разрешающих документов является Федеральный закон № 93 от 2006 года, определяющий такое понятие, как «дачная амнистия».

Согласно этому документу, согласие соответствующих органов на введение недвижимого объекта в пользование получать необязательно, если речь идет о построении индивидуального жилого дома, который возведен на земельном участке в пределах поселения, если этот участок используется для ведения подсобного хозяйства.

Получить разрешение на ввод такого жилища в эксплуатацию можно при представлении установленного ст. 51 ГрК РФ строительного разрешения. Дачная амнистия допускает государственную регистрацию права на эту собственность при представлении документов, подтверждающих факт построения этого недвижимого объекта и содержащих описание дома. Таким документом является исключительно кадастровый паспорт индивидуального жилого строения.

Список документации, необходимой для получения разрешения

Седьмая часть 51 статьи Кодекса указывает, какие документы нужны на разрешение на строительство. В этот список входят:

1. Заявление от застройщика.
2. Правоустанавливающая документация, касающаяся участка земли.
3. План градостроительного типа по участку земли.
4. Материалы, содержащиеся в проектной документации.
5. Пояснительная записка.
6. Схема-план участка земли, соответствующая градостроительному плану, указывающая на наличие обозначений точек расположения строительного объекта, а также всех подходов, подъездов к строительству и границ публичных зон сервитутов или объектов археологического наследия.
7. Схема планирования земельного участка, подтверждающая размещение объекта линейного типа в пределах красной линии, утвержденной в документах по планированию территории в отношении объектов линейного типа.
8. Изображение архитектурных схематических решений.
9. Сведения, относящиеся к инженерному оборудованию, а также сводному плану по инженерно-техническим сетям снабжения, который характеризуется наличием точек для подключения к этим сетям самого строительного объекта.
10. Проектная документация по организации строительного процесса в отношении объекта.
11. Проектная документация, касающаяся организации процесса сноса или демонтажа строительного объекта и составляющих его частей.
12. Разрешительное заключение, зафиксированное в экспертизе документации проектного типа, выданное государственным органом, а также утвердительный вывод государственной экологической экспертизы проектной документации (по шестой части 49 статьи Кодекса).
13. Документ разрешительного характера, касающийся отклонения от границ параметров разрешенных строительных или реконструкционных работ.
14. Письменное согласование проведения реконструкции объекта от всех его правообладателей.

Строительные работы должны начинаться только после подготовки проекта и получения официального разрешения. Оно становится удостоверением того, что проектная документация не противоречит градостроительному плану. Только на основе разрешения возможны дальнейшие работы.

В качестве правовой базы используется ст. 51 ГК РФ. Она определяет, что одобрение властей не требуется, если планируется возведение небольшой хозяйственной постройки или гаража. Но если необходимо капитальное сооружение, такое как жилой дом, без него не обойтись.

Внимание! Жилой дом подлежит обязательной регистрации в качестве недвижимости. Право собственности на него оформляется в Росреестре с указанием основных параметров и имени владельца. А это невозможно, если должным образом не ввести дом в эксплуатацию после завершения всех работ.

Похожие записи:

• Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить
• Штрафы за браконьерство и таблицы расчета ущерба в 2022-2023 году
• Налог от продажи имущества полученного по наследству