Проверка юридической чистоты недвижимости и сделки на вторичном рынке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка юридической чистоты недвижимости и сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Можно ли провести сделку с квартирой при наличии обременения.
С многими видами обременений допускается продажа жилья, при этом практически всегда требуется согласие или разрешение на сделку со стороны инициатора ограничения. Для минимизации рисков по покупке недвижимости под обременением рекомендуется обращаться к юристам, велик шанс потерять жилье и все деньги, которые были за него уплачены.
Оформление сделки не допускается, если гражданин проходит процедуру банкротства. Такая сделка будет признана недействительной, так как нарушает права кредиторов должника и не была инициирована финансовым управляющим.
Собственник должен позаботиться о снятии всех ограничений заранее, а также выписаться и выписать членов семьи до подписания ДКП. Если на при изучении документов в квартире зарегистрированы люди или стоит ограничение, то нужно запросить повторную проверку квартиры в Росреестре на снятие обременения. Подобная осторожность поможет избежать дополнительных проблем и судов с бывшим владельцем.
Виды обременений, накладываемых на квартиры
Права собственников недвижимости могут ограничить такими способами:
- Ипотека — купить жилплощадь, продавец которой приобретал недвижимость с использованием заемных средств, можно. Вместе с новой недвижимостью вы приобретете обязательства по ипотечному договору. До полного погашения долга недвижимость остается в залоге у банка-кредитора;
- Арест — если на имущество суд наложил арест, любые юридические сделки с таким жильем запрещены. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать в аренду, подарить до снятия обременения. Такие сведения отображаются в выписке из ЕГРН. Проверить квартиру по адресу на наличие ареста можно на официальном сайте Росреестра или онлайн-портале ЕГРНка.ру;
- Аренда — арендатор вправе занимать съемное жилье до даты, указанной в договоре аренды. Для снятия данного вида ограничения необходимо расторгнуть соглашение;
- Рента — до момента смерти рентодателя рентодержатель не является законным правообладателем недвижимости. Вы можете изучить характеристики объекта и узнать о квартире по кадастровому номеру;
- Скрытые обременения — некоторые виды ограничений прав владельца жилплощади не отображаются в выписке из ЕГРН. Например, вы не сможете из справки узнать, участвовал ли в приобретении объекта материнский капитал, есть ли задолженность у владельца перед коммунальными службами.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
1 Оформите заявку Найдите объект недвижимости с помощью поисковой строки, подтвердите выбор и укажите свою электронную почту 2 Оплатите заявку Любым удобным способом через платежную систему (предоставляем электронный чек соответствующий ФЗ-54) 3 Получите отчет Заказанный отчет о недвижимости будет отправлен на указанную электронную почту
Немного информации об особенностях залога на квартиру
Получение кредитов под залог имущества в последние годы становится самым популярным способом быстрого кредитования. В качестве залога можно использовать квартиру, дом, дачу, автомобиль и другое ценное имущество. Залоговым кредитованием занимаются и банки, и частные кредитные организации.
Выбор кредитора зависит он нескольких факторов:
- нужны ли деньги срочно (банки оформляют договор несколько дней, частные кредитные организации – в течение пары часов);
- какая у вас кредитная история (частники не интересуются вашим прошлым, а банки обязаны проверить информацию о клиенте);
- величина процентной ставки (в частной кредитной организации она, как правило, ниже, чем в банках).
Для получения крупной суммы чаще всего в качестве залога используют квартиру. Недвижимость в большинстве случаев обладает высокой ликвидностью, поэтому такое обеспечение гарантирует кредитору возврат денег.
Второй вариант: получение выписки из ЕГРН
Первый способ проверить арест на имущество удобен: им можно воспользоваться, не выходя из дома и платить за информацию пользователю не придется. Однако практика показывает: данные на сайте Росреестра обновляются нерегулярно, потому высока вероятность ошибки.
Второй способ – платный, но более надежный. Им может воспользоваться любое физическое лицо: подтверждение гражданства РФ в этом случае не потребуется. Достаточно подать заявку:
- на сайте Росреестра онлайн за 290 рублей и получить электронный PDF-документ по электронной почте;
- в любом МФЦ или в службе судебных приставов заполнить форму, оплатить пошлину 460 рублей и забрать бумажный вариант выписки.
Как проверить находится ли квартира под арестом или в залоге
Город — курорт Митино О2. Квартиры м. Митино. Премиальная архитектура! Потолки 3, 6 м и французские окна. Живите в красоте! от 2,2 млн рублей Urban Group Узнать телефон Выписка из ЕГРП для всех без ограничений Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья .
Важно! Если этого не сделать, орган местного управления и самоуправления имеет право в течение 3 месяцев со дня получения уведомления регистратора недвижимости о смене собственника требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя включенного в перечень объекта недвижимости. Правила указа не распространяются на отчуждение жилых помещений. Сделать это не так сложно: вы имеете право запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРНИ (Единый государственный регистр недвижимого имущества).
Способ вычислить недвижимость под арестом онлайн
Получить сведения о том, находится ли квартира под арестом, можно двумя способами отправки запроса по сети интернет:
1. На официальном сайте реестра. Отправить запрос, а также просмотреть сведения о судебных процессах может любое заинтересованное в сведении лицо вне зависимости от возраста и статуса. Официальный сайт государственного реестра предоставляет сведения о наложении ареста не в полном объеме.
Для получения сведений необходимо:
- Оплатить пошлину.
- Заполнить форму запроса — необходимо указать личные данные лица, совершающего запрос, и адрес электронной почты.
- Требуемые сведения для частного ознакомления придут на почту заявителя.
Где и как узнать есть ли обременение на квартиру
Во многих случаях обременение — это временная ситуация. Для снятия с объекта данного статуса достаточно добиться решения суда о снятии ареста на имущество, погасить долг по ипотечному кредиту, либо прекратить действие договора аренды. Обременение может быть снято по заявлению владельца собственности либо по инициативе того государственного органа, который его наложил.
Рассматривая вариант покупки квартиры на «вторичке», следует внимательно проверять весь пакет документов. Даже если продавец утверждает, что объект чист, не стесняйтесь проверить снято ли обременение с квартиры. Для таких сделок это нормальная практика.
По закону все типы обременений на недвижимом имуществе фиксируются в выписке Единого государственного реестра недвижимости. Получить документ на электронном или бумажном носителе (оба обладают равной юридической силой) имеет право любой гражданин. Наличие обременений будет отражать отдельный пункт выписки, а их отсутствие засвидетельствует отметка «не зарегистрировано».
Чтобы официально получить данные об отсутствии либо снятии обременения, можно воспользоваться одним из способов:
- запросить помощь МФЦ;
- обратиться напрямую в Росреестр или выбрать онлайн сервис;
- поручить процедуру проверки профессиональным посредникам.
Рассмотрим каждое действие более подробно.
Что такое обременение?
Обременять жилую площадь, означает накладывать ограничения на права владельца по распоряжению собственным имуществом —у него они лишь частичные. Юридические обстоятельства, препятствующие полноправному распоряжению квартирой (домом), возникают в результате:
- Покупки жилой площади за счет ипотечного кредитования (ипотека), где приобретаемое жилье служит залогом возврата ссуды. До полного погашения задолженности перед кредитной организацией, собственник жилья не может проводить юридических операций с залоговым имуществом без согласия с кредитором;
- Предоставления квартиры в залог при оформлении потребительского займа в банке. Возврат кредита или переоформление вида залога восстанавливает право собственника по распоряжению имуществом;
- Сдачи жилья в аренду по договору. Данное юридическое обстоятельство в материалах на эту тему почему-то не рассматривается. Но в соответствии с Гражданским кодексом РФ, смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617). Это означает, что арендатор не имеет прав на квартиру, кроме права в ней жить, но выселить его досрочно может только суд при наличии веских оснований;
- Передачи жилого фонда собственнику на возмездной или безвозмездной основе на условиях регулярных выплат одному или нескольким гражданам, как правило, пожизненно (рента). Приобретение такого имущества ведет к переходу рентных обязательств новому собственнику;
- Наложения ареста во исполнение решения суда, в результате чего собственник имущества лишается права распоряжаться им до выполнения финансовых обязательств перед третьими лицами или окончания судебного разбирательства по поводу раздела этой недвижимости (споры);
- Передачи собственником прав на доверительное управление имуществом другому лицу, в результате чего он может делать любые юридические действия с недвижимостью (сдавать в аренду, платить по коммунальным счетам и т.д.) кроме ее продажи. В то же время, до окончания срока действия договора доверительного управления собственник так же не может продать квартиру или дом;
- Отнесения дома (квартиры) к историческим или культурным памятникам.
Приведенные выше обременения относятся к явным и в обязательном порядке, в соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, подлежат внесению в Росреестр. Однако есть обременения и неявного вида:
- неучтенные наследники;
- прописанные в квартире не родные (усыновленные) несовершеннолетние и т.д.
Проверка объекта недвижимости на арест
В гражданском кодексе существует понятие ареста имущества, в том числе и недвижимого. Арест недвижимости применяется в нескольких случаях:
- если объект недвижимости стал предметом спора, и спор дошел до стадии судебного разбирательства;
- если накопился значительный долг по коммунальным услугам, и ЖЭК решил взыскать задолженность через суд;
- если владелец признан финансово несостоятельным, и недвижимость арестована в рамках процедуры банкротства для дальнейшей продажи с молотка.
Арест – это самый строгий вид обременения для недвижимости. Владелец до снятия ареста никак не может распорядиться своим имуществом: запрещена продажа, обмен, дарение, сдача в аренду и другие подобные операции. Соответственно, если всё же договор купли-продажи с квартирой под арестом будет заключен, он будет ничтожным по сути и может быть оспорен в любом суде. Снять арест можно только рассчитавшись с долгами или решив возникший вокруг объекта недвижимости конфликт, после чего суд должен принять соответствующее решение о снятии санкций.
Для того чтобы проверить, наложен ли арест на недвижимость или нет, нужно обратиться в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и запросить соответствующую выписку. В ней будет не только указано, наложен ли арест на объект, но и в случае положительного ответа – сроки ареста и инстанция, которой он наложен (например, налоговая, исполнительная служба и т.д.). Получить выписку можно двумя путями:
- онлайн с помощью соответствующего раздела сайта ЕГРН, выбрав интересующий объект недвижимости по его адресу и запросив подробный статус. В этом случае результат отобразится прямо на экране компьютера;
- направив письменный запрос в местное отделение Госреестра. Этот способ хоть и менее удобный и потребует больше времени, в результате вы получите максимально полный ответ, при этом в виде документа, который потом сможете использовать в своих целях.
Для надежности рекомендуется получать письменную выписку, поскольку сайт ЕГРН может выдавать неполную или не совсем корректную информацию, а в случае обременений по недвижимости это критически важно.
Как проверить, что квартира находится в залоге
Наиболее оптимальным считается посещение сайта Росреестра, для чего далее выполняются последовательные действия:
- находится на сайте раздел с документацией;
- выбирается нужный документ, представленный выпиской из ЕГРН;
- заполняется специальная форма, на основании которой можно заказать эту официальную бумагу;
- прописывается кадастровый номер квартиры, а также вводятся контактные данные заявителя, на основании которых ему будут переданы сведения;
- производится оплата услуги, для чего можно перевести средства с банковской карты или воспользоваться электронными деньгами, причем непременно за предоставление сведений о том, находится ли квартира в залоге, надо уплатить госпошлину;
- в электронном виде или документом в бумажном варианте будет получена выписка из ЕГРН, в которой будут зафиксированы все обременения в отношении недвижимости.
Как снять обременения с квартиры: 4 этапа? Читайте по ссылке.
Как снять арест с автомобиля
Необязательно при аресте машину эвакуируют на штрафплощадку. Ее могут просто опечатать и наложить ограничение на эксплуатацию.
В процессе ареста проводится опись машины:
- Идет опись машины, где указывается марка, год выпуска, нумерация, цвет и другие характеристики транспортного средства;
- Также составляется к акту дополнительное приложение. В нем описывается техническое и внешнее состояние авто.
- Далее, в ГИБДД посылается запрос об аресте машины. Все действия с таким авто невозможны, пока не будет снят с него арест или ограничения.
Проверить авто на арест можно так:
- Есть возможность проверить машину у судебных исполнителей, именно здесь выполняются все решения суда. Представители исполнительной организации имеют полную информацию об аресте автомобиля или ограничения на его регистрацию;
- Также, находится, машина в аресте можно узнать в ГИБДД. По запросу сотрудники организации предоставят вам подробную информацию.