Когда передавать деньги при покупке квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда передавать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С точки зрения минимизации рисков при передаче крупной суммы, безналичный расчет предпочтительнее наличного. Банк, как гарант сохранности денег, предпочтительнее нотариуса. А передача денег после регистрации прав в Росреестре, а не после подписания договора купли-продаже, снижает риск покупателя потерять деньги. Если вдруг продавец окажется мошенником и сорвет регистрацию сделки.
Передача денег через аккредитив при продаже квартиры
Аккредитив – это специальный банковский счет на котором деньги «замораживаются» до наступления оговоренных условий. По сути это похоже на банковскую ячейку, но без обналичивания денег.
Передача происходит следующим способом:
- Покупатель открывает аккредитивный счет и вносит туда сумму.
- После регистрации сделки продавец предъявляет банку выписку из ЕГРН, в которой собственником записан покупатель.
- Деньги с аккредитива переводятся на счет продавца.
Плюсы:
- Безопасность денег гарантируется банком.
- Ни покупатель ни продавец не смогут их снять пока не завершится сделка.
Минусы:
- Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив. В Сбере и ВТБ она есть.
- Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
- Банку может потребоваться несколько дней для того, чтобы проверить данные.
- Услуга платная. Иногда это процент от суммы сделки, иногда – фиксированная сумма. Порядка 3000 рублей.
Как безопаснее покупателю передать деньги при покупке квартиры?
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей России.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Как составить расписку
Расписку о получении средств при продаже квартиры выдает продавец — человек, получающий деньги. Желательно написать ее от руки и разборчиво.
В тексте документа следует указать:
● место оформления — достаточно обозначить город, в котором выдается бумага;
● дату оформления: число, месяц и год — все указать прописью;
● Ф.И.О., дату и место рождения, реквизиты паспорта и адрес места жительства продавца;
● аналогичные данные покупателя;
● размер полученной суммы — цифрами и прописью;
● реквизиты сделки купли-продажи или предварительного договора, по которому производится платеж;
● данные продаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер, иные индивидуализирующие признаки.
Расписка о получении средств при продаже квартиры пишется от первого лица, подписывается продавцом и передается покупателю.
Покупателю следует проверить текст расписки, прежде чем продавец ее подпишет.
Документ не требует обязательного нотариального удостоверения.
Если передача денег происходила в присутствии свидетелей, они своими подписями также могут подтвердить этот факт. Участие свидетелей и указание информации о них в тексте документа не являются обязательными, но в случае спора дополнительно укрепят позицию покупателя.
Несмотря на то что расписка не имеет строго установленной формы, в интересах покупателя позаботиться, чтобы в ней была четко и однозначно изложена вся важная информация, отсутствовали помарки, исправления и неточности. Из текста должно быть однозначно понятно, кто, кому, какую сумму передал и за что.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:
Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.
Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?
Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?
Что лучше не делать при передаче денег
Передача денег по договору купли-продажи недвижимости – пожалуй, самый ответственный этап сделки. Прежде чем вносить оплату, следует перепроверить документы и реквизиты, убедиться в добросовестности продавца и т.д. Кроме того, чтобы избежать проблем, не рекомендуется:
- Передавать деньги без документов. Каждый внесенный платеж должен быть зафиксирован документально. Например, это может быть расписка или квитанция. Без наличия письменного подтверждения доказать факт оплаты будет практически невозможно.
- Отдавать деньги не собственнику или лицу, действующему без доверенности. В сделках, связанных с продажей недвижимости, нередко встречаются мошенники, которые продают чужие квартиры. Перед покупкой убедитесь, что все документы на жилплощадь в порядке.
- Расплачиваться раньше времени. Если еще не заключен преддоговор или основной договор, ни в коем случае не отдавайте продавцу никакие деньги. Есть риск быть обманутыми.
Основные причины нарушения сроков
Резюмируя вышесказанное, можно выделить следующие причины превышения сроков банковских операций, связанных с расчетными счетами и картами клиентов, являются:
- различная длительность операционного дня для внутрибанковских операций и операций с другими банками;
- поступление платежного поручения в конце операционного дня — в этом случае обработка и перечисление средств переносится на следующий день;
- проблемы с региональными отделениями одного и того же банка, которые находятся в разных населенных пунктах;
- наличие третьих организаций между банками-получателями и банками-отправителями;
- пропуск кредитными организациями нескольких банковских рейсов при межбанковских операциях;
- транзакция между различными типами карт — с кредитной на дебетовую;
- транзакция между картами различных платежных систем — с карты Мир — на «Маэстро» и т. п. ;
- превышение лимитированных к переводу средств;
- перевод свыше 50 тысяч рублей по межбанковской транзакции;
- нарушения в оформлении платежного поручения;
- технические проблемы и сбои в программах банковских систем;
- технические проблемы с картой клиента;
- снятие средств с карты через банкомат другой кредитной организации.
Используемые способы в зависимости от типа жилья
При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.
Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.
Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:
- если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
- если одна из сторон – иностранный гражданин;
- если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.
Какую информацию указывать в соглашении об аренде банковского сейфа (ячейки)
Соглашение об аренде банковского сейфа (ячейки) — основной документ, который позволяет сторонам сделки купли-продажи квартиры своевременно получить деньги, связанные с приобретением недвижимости.
В этом документе указывается такая информация:
- срок аренды банковской ячейки. Обычно договор с банком подписывается на один-два месяца. Этого срока вполне достаточно для того, чтобы прошла регистрация перехода права собственности на квартиру;
- срок доступа к ячейке (указывается отдельно для продавца и отдельно для покупателя). Это особенно важный пункт, на который стоит обратить внимание при совершении сделок;
- документы, являющиеся условием для доступа к ячейке. Как правило, это договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности покупателя и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя на квартиру.
Безналичная передача денег через перевод
Если у сторон продажи имеются личные счета в банковских учреждениях, их можно использовать для передачи денег при купле продаже квартиры. По сути этот способ передачи очень похож на наличную оплату, поскольку расчет производится без непосредственного участия посредника, который мог бы гарантировать безопасность. Банк в данной ситуации выполняет чисто технические функции.
Алгоритм продажи простой – покупатель закладывает на свой счет деньги и в момент, обусловленный договором, переводит их на счет бывшего хозяина квартиры. Все зависит от покупателя, поскольку именно он уполномочен распоряжаться средствами на своем счете.
Рассмотренный способ не несет никаких рисков для покупателя и, наоборот, большие риски для продавца, поскольку факт своевременной передачи денег не обеспечивается третьим лицом. После перевода покупатель сможет получить в банке справку о переводе – иными словами, расписку составлять не нужно.
Банковский перевод не требует заключения дополнительного договора с банком – достаточно использовать уже имеющийся счет. Нужно помнить, что банк потребует комиссию примерно в размере 1% от суммы перевода. Срок зачисления денег продавцу зависит от внутренних правил межбанковского сотрудничества и занимает до 5 рабочих дней.
Плюсы: доступен каждому участнику ДКП, не требует заключения дополнительных соглашений.
Минусы: никак не гарантирует интересы продавца, необходимо оплачивать комиссию, случаются задержки при переводе.
Безналичная форма расчета
Во всем мире используется именно безналичная форма. Ее особенностью есть то, что договор подписывается не между двумя субъектами, а тремя: покупателем, продавцом и банком. Последний выступает неким гарантом, обеспечивающим денежный перевод с одного счета на другой.
Важная информация: В соглашении необходимо предусмотреть случаи, которые позволяют финансовому учреждению перечислить средства от одного лица к другому. Должен обязательно быть указан список документов, при предъявлении которого у заявителя возникает право получения средств.
При этом перевод денег при покупке квартиры также возможен на разных стадиях процесса. Кто-то предпочитает переводить ресурсы до подписания сделки, кто-то в момент заключения, а кто-то уже после регистрации самого права собственности.