Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2014 года на территории России действует новое правило предоставления льгот при оформлении сделки купли-продажи жилого недвижимого имущества, что положительно сказывается на оформлении ипотечного кредитования физическими лицами. Так как ввиду значительного улучшения условий предоставления льгот и других уступок со стороны государства, гражданам позволяется вернуть не менее 260 000 при покупке недвижимого имущества.

Налоговый статус квартиры в ипотеке

У жилья, приобретенного в рамках ипотечной программы, имеется особый правовой статус. Это связано со спецификой механизма регулирования правовых отношений в сфере ипотечного кредитования.

Квартира в ипотеке имеет следующие особенности:

• это жилье не полностью оплачено покупателем, поэтому обладает промежуточным статусом залогового имущества;
• несмотря на статус заложенности, квартира считается собственностью того, кто приобрел ее в кредит. Ею можно пользоваться и в некоторой степени распоряжаться;
• при пропуске срока уплаты очередного ипотечного взноса, квартира перейдет кредитору для погашения задолженности;
• квартира является собственностью заемщика, поэтому налог на нее уплачивается в общем порядке.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

• ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
• ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
• ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Сроки оплаты налога на квартиру в ипотеке

Имущественный налог должен быть оплачен по месту расположения объекта налогообложения. Ежегодно Федеральная налоговая служба устанавливает физическим и юридическим лицам сроки выплаты взносов. Ранее имущественные взносы вносились до 1 октября по начислениям за предыдущий год.

В 2018 году сроки транспортного и имущественного налога были сдвинуты. Теперь погасить полученные уведомления нужно до 1 декабря. Указанный период действителен для всех субъектов Российской Федерации.

Законодательные нормы позволяют переносить срок уплаты, если налогоплательщик своевременно направит заявку региональному инспектору с такой просьбой. Для положительного решения в заявлении должны быть указаны основания для переноса срока выплат. Установлен и максимальный срок переноса — 1 год.

При нарушении сроков выплаты имущественного налога без достаточных оснований собственник недвижимости должен будет оплатить еще и пеню на весь размер недоимки.

Налоговый статус квартиры в ипотеке

У жилья, приобретенного в рамках ипотечной программы, имеется особый правовой статус. Это связано со спецификой механизма регулирования правовых отношений в сфере ипотечного кредитования.

Квартира в ипотеке имеет следующие особенности:

• это жилье не полностью оплачено покупателем, поэтому обладает промежуточным статусом залогового имущества;
• несмотря на статус заложенности, квартира считается собственностью того, кто приобрел ее в кредит. Ею можно пользоваться и в некоторой степени распоряжаться;
• при пропуске срока уплаты очередного ипотечного взноса, квартира перейдет кредитору для погашения задолженности;
• квартира является собственностью заемщика, поэтому налог на нее уплачивается в общем порядке.

Нужно ли платить налог на недвижимость, если квартира в ипотеке

В НК РФ в ст.400 плательщиками налога на имущество указаны лица, обладающие объектами обложения на основании права собственности. Среди объектов приведены и квартиры, и доли в них, и комнаты. Таким образом, по общим нормам законодательства, если квартира в ипотеке, надо платить налог на имущество.

Даже если квартира в залоге у банка, нужно платить налог, т. к. фактически она принадлежит купившему ее лицу — он владеет ею и пользуется, а когда выкупит, то сможет и полноценно распоряжаться.

С точки зрения налога на имущество при ипотеке для граждан нет каких-либо льгот и преференций, кроме общего вычета в 20 кв.м по ст.403 НК РФ для имущества, оцениваемого по кадастровой стоимости, но с точки зрения НДФЛ каждый россиянин, уплачивающий подоходный налог, может вернуть 13% при покупке или строительстве жилья, в т.ч. за расходы на погашение ипотеки.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

На размер налога напрямую влияет площадь объекта недвижимости. Чем она больше, тем выше налог. Также нужно учитывать существование налогового вычета. Это часть площади, которая не подлежит налогообложению. Размеры налогового вычета выглядят следующим образом:

• для квартиры и части в доме – 20 м²;
• для комнаты и части в квартире – 10 м²;
• для дома – 50 м².

За дом площадью до 50 м² и меньше данный налог вообще не начисляется.

Чтобы знать, как платить налог на недвижимость, далее рассмотрим простой пример налогового вычета. Если во владении находится квартира площадью 80 м², то ее собственник имеет право вычесть из ее площади 20 м² и уплатить налог только за 60 м². Если во владении находится дом площадью 100 м², то его собственник может вычесть из площади 50 м² и уплатить налог только за 50 м².

Также нужно учесть возможные льготы. Они могут снизить налоговую ставку или вообще освободить от уплаты налога вообще. Льготы могут быть федеральными или местными.

На федеральные льготы могут рассчитывать определенные категории населения. Речь о пенсионерах, инвалидах первых двух групп, военнослужащих, героях Советского Союза и России, участниках Великой Отечественной войны, детях-инвалидах и т.д. Перечисленные категории лиц освобождаются от уплаты налога полностью или частично в зависимости от размера их дохода.

Местные льготы определяются органами местного самоуправления. Они могут включать дополнительные вычеты за каждого ребенка или другие социальные критерии. Для получения льгот следует подать заявление и подтверждающую документацию в налоговый орган. Документами, позволяющими рассчитывать на получение местных льгот, является свидетельство о рождении ребенка, пенсионное удостоверение, справка об инвалидности и т.д.

Заявление подается через сайт ФНС или в письменной форме. Срок подачи заявления — до 1 декабря года, за который предоставляется льгота.

Стоит добавить, что льготы распространяются исключительно на один объект каждого вида. Владелец недвижимости должен самостоятельно принять решение относительно того, на какое имущество он получит льготы. Если собственник не сделал данный выбор, ФНС автоматически применит льготы к наиболее дорогому объекту.

Теперь стоит рассмотреть пример расчета налог на имущество физических лиц с учетом возможных льгот. Если налогоплательщик имеет двух детей и живет в Москве, то ему полагается дополнительный вычет за каждого ребенка в размере 10 м² для квартиры или 15 м² для дома. Таким образом, если у налогоплательщика есть квартира площадью 80 м², то он может вычесть из ее площади 40 м² (20 м² базовый вычет + 20 м² за двух детей) и платить налог только за 40 м².

Далее нужно умножить налоговую базу (площадь объекта недвижимости за исключением всех применимых вычетов) на налоговую ставку (0,1%, 0,5% или 2% в зависимости от типа и размера объекта недвижимости). Полученная сумма будет являться размером налога на имущество за год.

Пример расчета выглядит следующим образом. Если у налогоплательщика есть квартира площадью 80 м² с кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей, то налог будет равен:

• если налогоплательщик не имеет детей и не претендует на льготы: (80 — 20) * 0,005 * 10 000 000 = 300 000 рублей;
• если налогоплательщик имеет двух детей и живет в Москве: (80 — 40) * 0,005 * 10 000 000 = 200 000 рублей.

Как рассчитать сумму?

Налог на имущество в виде жилья, приобретённого посредством ипотечного заимствования, рассчитывается двумя способами:

1. исходя из кадастровой стоимости жилья;
2. исходя из инвентаризационной стоимости.

Справка! До 2015 года налог на имущество рассчитывался только по инвентаризационной стоимости. В настоящее время происходит переход к кадастровой стоимости.

По состоянию на 2018 год только 14 субъектов РФ не перешли к применению кадастровой стоимости, в частности, инвентаризационную стоимость используют Дагестан, Северная Осетия, Алтай, Крым, Севастополь, Алтайский край, Приморский край, Красноярский край, Свердловская область, Смоленская область, Томская область, Курганская область, Иркутская область, Волгоградская область.

По новым правилам сумма налога рассчитывается следующим образом:

• по комнатам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 10 кв. м;
• по квартирам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 20 кв.м;
• по домам – 0,1% от кадастровой стоимости общей площади за минусом 50 кв. м.

При этом в каждом регионе ставки могут быть снижены до 0 или увеличены до 0,3%. Кроме того, в течение 4 лет после начала уплаты имущественного налога по кадастровой стоимости действует особый порядок расчёта сумм налога.

Действует следующая формула:

Н = (Н1-Н2)*К+Н2, где

• Н – размер налога;
• Н1 – налог, рассчитанный по правилам, указанным выше;
• Н2 – последняя сумма налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости;
• К – коэффициент (значения: 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 в первый, второй, третий и четвёртый годы после перехода соответственно).

Выполнение обязательств по уплате налога за ипотечную квартиру

Если налоговый орган заблаговременно присылает гражданину-плательщику уведомление, то в этом случае все предельно ясно. С этой бумагой следует посетить офис любого банка и совершить платеж по указанным реквизитам. Однако бывает и так, что собственник ипотечного жилья, находящегося в банковском залоге, готов платить требуемый налог, но почему-то не получил соответствующее уведомление и не знает, как это правильно делается.

Сразу следует отметить, что для данной ситуации предусмотрен общий порядок налогообложения имущественных объектов, регламентированный действующим в РФ законодательством. Как правило, сумма обязательств перед бюджетом, подлежащих уплате, рассчитывается по стоимости, определенной при зачислении налогооблагаемого объекта на учет кадастра. Речь идет о кадастровой стоимости ипотечного жилья. Есть смысл заранее уточнить стоимостную оценку своей квартиры, обратившись к органам, отвечающим за ведение кадастра, если уведомление от фискальной службы вообще не поступило или все же пришло, но на слишком большую сумму.

Налог рассчитывается и начисляется по определенной ставке, которая назначается конкретному плательщику индивидуально.

Минимальный размер такой ставки – 0,1%. Максимальная величина взимаемого налога – 2,0%.

Ставка имущественного налога, устанавливаемая собственнику облагаемых активов, зависит от ряда существенных параметров:

1. статус владельца-плательщика;
2. разновидность налогооблагаемого имущества;
3. регион резиденции;
4. другие значимые факторы.

Точная сумма уплачиваемого налога должна выясняться собственником-плательщиком через региональные департаменты фискальной службы. Оплата имущественного сбора может осуществляться следующими способами:

• Через банк по квитанции, предоставленной органами, отвечающими за налогообложение.
• Самостоятельная оплата посредством обращения к фискальной службе.
• Платеж онлайн.
• Внесение платежа с помощью частных специалистов.

Если налоговая служба высылает собственнику-плательщику уведомление с требованием об уплате имущественного сбора, гражданину следует просто зайти в любое финансовое учреждение и произвести оплату указанной суммы. Такой платеж можно легко осуществить как банковским перечислением, так и наличными деньгами. Очень удобный и доступный вариант – платежный терминал любого банка. Личное обращение плательщика в органы налогового администрирования позволит уточнить необходимую информацию, рассчитать сумму обязательств, получить платежные документы. Рекомендуется сохранить фискальный чек, так как это поможет подтвердить факт уплаты налога в ситуации возможного начисления штрафов и предъявления иных претензий.

Согласно российскому законодательству, платить налоги – ежегодная обязанность каждого физического лица, владеющего недвижимым имуществом. В Налоговом Кодексе РФ существует описание категории лиц, которые освобождаются от его уплаты. Им же установлены меры ответственности для тех, кто уклоняется от выплат и должников. Таким образом гражданин, купивший недвижимость, согласно ст.400 Налогового Кодекса РФ, обязан оплачивать налог на приобретенное имущество государству.

Каждому физическому лицу, являющемуся собственником жилья, рекомендуется осуществлять фискальный платеж исходя из кадастровой стоимости имеющейся недвижимости в установленные сроки, а именно не позднее 1 октября текущего года нанести визит в налоговую. Если сделать это позже, платеж будет считаться просроченным.

Налоговый вычет по подоходному налогу

Каждый резидент Российской Федерации один раз в жизни имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Имущественный налоговый вычет рассчитывается с суммы, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома). Если жилье покупалось с использованием целевого кредита, то налоговый вычет включает в себя и сумму процентов по этому кредиту. Важно, чтобы кредит был именно целевым, то есть в кредитном договоре должно быть указано, что кредит выдан «на покупку квартиры (дома)». Если использовался кредит без указания цели, то проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета.

При покупке квартиры без отделки или при строительстве дома в налоговый вычет дополнительно можно включить расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, на оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство, отделку) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Расходы, включаемые в налоговый вычет, должны быть произведены за счет собственных средств, либо за счет кредита. Нельзя включать в налоговый вычет расходы, произведенные за счет государственных субсидий, материнского капитала, других социальных выплат.

Как рассчитать налоговые вычеты

Чтобы рассчитать налоговый вычет надо умножить расходы по покупке недвижимости и погашению процентов на ставку НДФЛ (13%), уплаченного в бюджет. Расчет имущественного вычета производится посредством электронного калькулятора или самостоятельно, с помощью следующей формулы:

Имущественный вычет = ставка 13% * стоимость жилья (но не больше 260 тыс. руб.)

По аналогичной схеме рассчитывается размер компенсации по выплаченным процентам.

Важно! Единовременно может быть возвращен излишне уплаченный налог в размере, не превышающим уплаченный в бюджет «подоходный» налог за отчетный период.

Пример расчета. Предположим, Иванов И.А. оформил в ипотеку жилье за 8 млн. руб. Переплата по процентам составит 2,5 млн. рублей. Сделка совершена в 2020 году. Заемщик официально трудоустроен в декабре 2020 года и регулярно платит подоходный налог. Общая сумма заработка за год – 900 тыс. рублей.

Максимальная стоимость имущества, используемого для вычета – 2 млн. руб., компенсации подлежит – 260 тыс. руб. (2 млн. руб. * 13%). Размер вычета с процентов – 325 тыс. руб.

Итого: 260 тыс. + 325 тыс. = 585 тыс. руб. — допустимый размер компенсации расходов при покупке недвижимости в ипотеку. Из них 260 тыс. можно получить единовременно при достаточности уплаченного НДФЛ, а 325 тыс. постепенно по мере погашения займа.

Размер налогов, уплаченных заемщиком – 117 тыс. руб. (900 тыс. руб. * 13%). В 2020 году налогоплательщик сможет компенсировать 117 тыс. руб. Оставшуюся часть вычета (468 тыс. руб.) клиент получит в последующих периодах. Главное условие — отчисление 13% НДФЛ в бюджет государства.

Что делать, если не приходит уведомление

Как поступать в случае, если уведомление не было направлено?

Налогоплательщик может подать запрос, воспользовавшись личным кабинетом на официальном сервисе налоговой инспекции.

Также решить проблему отсутствия уведомления поможет обращение в инспекцию с оригиналом паспорта и идентификационным кодом.

На сегодняшний день многие налогоплательщики отмечают, что им не приходит уведомление. Прежде всего следует помнить, что гражданам, имеющим льготы, уведомления не отправляются. Также получить информацию о сумме налогов и сроках оплаты можно, связавшись с сотрудниками регионального отделения налоговой службы в телефонном режиме или на личном приеме. Адреса инспекций можно найти на официальном сервисе ФНС.

Почему не приходит налог на ипотечную квартиру

Налоговый сбор оплачивают собственники имущества, которое ФНС признали объектом налогообложения. Важно отметить, что в законодательстве нет четкого определения движимого и недвижимого имущества, поэтому даже в налоговой системе не исключены ошибки при квалификации собственности. Например, до сих пор ведутся споры к какой категории относятся металлические гаражи: к недвижимому или движимому имуществу. Одни эксперты говорят о том, что такой гараж является недвижимостью, поскольку он стоит на земле. Другие уверены, что это движимое имущество, поскольку при необходимости его могут перенести и установить на другое место. Поэтому не удивляйтесь, если со временем вам придет письмо из налоговой с просьбой доплатить сумму, доначисленную при проверке недвижимости.

Ставки налога на имущество физлиц устанавливает местное законодательство. Налоговый кодекс лишь устанавливает ограничения по их максимальному размеру. Верхняя планка зависит от того, как считают налог: с ориентиром на кадастровую стоимость недвижимости или его инвентаризационную стоимость. Ниже мы составили таблицу по ограничениям для ставок по налогу на недвижимость, прописанную в пунктах два и четыре статьи 406 Налогового кодекса РФ.

Три года не приходят уведомления о налоге на недвижимость

Если гражданин все же не получает от налогового органа уведомления об уплате налога, это не означает, что он освобождается от платежей за период, когда уведомления не приходили. Согласно п. 2.1 ст. 23. НК РФ, граждане обязаны сообщить об облагаемых налогом объектах в налоговую службу, если не получили уведомление и не заплатили налог за период владения им. За непредставление указанного сообщения гражданину грозят санкции, предусмотренные п. 3 ст. 129.1. НК РФ, а именно штраф размером 20% от суммы неуплаченного налога за объект, по которому не предоставлена информация в госорган.

В таком случае не нужно нервничать. Причин может быть несколько. Например, это может быть сбой системы, специальной базы, в которой хранится информация о налогоплательщиках, и с помощью которой рассылаются платежные уведомления.

Похожие записи:

• Особенности труда для работников — инвалидов 1 группы
• Процедура выдачи трудовой книжки на руки
• Что бы получить ветеран Приморский край или ветеран труда в 2023 году?