Преодолеваем трудности: как сохранить жильё, если нечем платить ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преодолеваем трудности: как сохранить жильё, если нечем платить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Что будет, если не платить ипотеку
Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.
Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.
Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.
Можно ли договориться с банком без суда?
При своевременном обращении в кредитную организацию заемщик может урегулировать вопрос напрямую с банком. Это позволит сохранить залоговую недвижимость и избежать штрафов. Следует как можно раньше уведомить кредитора о возникновении финансовых трудностей и подтвердить свои слова документами.
В таких ситуациях нужно обращаться в банк еще до появления первой просрочки или хотя бы в первый месяц после пропуска платежа.
Причины отсутствия платежей должны быть обоснованы. Например, человек попал под сокращение, серьезно заболел или его работодатель сильно урезал зарплату. Появление ребенка в семье тоже может стать смягчающим обстоятельством. А вот если заемщик просто перестал платить, долгое время не выходил на связь и не смог предъявить документы о своей неплатежеспособности, то в этом случае на компромиссное решение рассчитывать не стоит.
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
- нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
- заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
- жилье должно быть единственным для заемщика;
- платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
- воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.
Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.
Реструктуризация долга – этот термин часто путают с рефинансированием. Реструктуризация долга осуществляется в том же банке, где был оформлен заем, но договариваемся об изменении условий сотрудничества. Чаще это увеличение кредитного срока по выплате со снижением платежа, и распространением штрафных санкций на весь срок заема. Здесь понимать, что необходимо подать заявку на реструктуризацию задолженности, и требуется уважительная причина на ее одобрение. Например, самые распространенные причины неуплаты задолженности:
- если женщина, неожиданно ушла в декрет, соответственно ежемесячный доход уменьшился;
- увольнение из коммерческой организации, и начало работы в государственном учреждении;
- проблемы со здоровьем;
- имущество испорчено из-за пожара, стихийного бедствия.
Гораздо хуже, если с невозможностью вносить платежи по ипотеке столкнутся тысячи других заемщиков, а не вы одни. В таком случае в вашем новом жилом комплексе (да и в старых домах по соседству) одновременно будут срочно продаваться десятки, а то и сотни квартир.
«Как продать быстрее и выгоднее? Предложить покупателю скидку? А если покупать уже никто не в состоянии, а всем нужно срочно продать, и скидки превосходят одна другую, лишь бы кто-то купил? Этого явления, как лопнувшего ипотечного пузыря, как раз и опасаются многие эксперты.
Если вы не успели продать свою обремененную недвижимость и погасить долги перед банком, они сами по себе не уменьшатся, а только возрастут как снежный ком, накручивая все новые и новые проценты на ранее не уплаченные», — предупреждает Анисимова.
Используйте государственную программу помощи
С апреля 2015 года в России действует постановление правительства, предусматривающее ряд мер для поддержки заёмщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию.
По факту эта программа является реструктуризацией. В рамках нее предусмотрены изменения иностранной валюты кредита на рубли, снижение процентной ставки, списание неустоек, начисленных по текущему договору, и снижение суммы задолженности на сумму до 1 500 000 рублей.
Однако воспользоваться этой программой могут не все – заёмщик и сама квартира должны соответствовать заявленным требованиями. Так, на помощь могут претендовать лица, имеющие минимум двоих детей, ветераны боевых действий или инвалиды, а также работники научных или культурных организаций, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, соцзащиты и занятости населения, физкультуры и спорта, организаций оборонно-промышленного комплекса. Кроме этого, проверяются доходы граждан – после осуществления выплат по кредиту заработок каждого члена семьи не должен превышать двух прожиточных минимумов.
Сама квартира должна является единственным жильём семьи и быть приобретена не менее чем за один год до подачи заявки на участие в программе, а её общая площадь не должна превышать 45 кв. м для однокомнатной квартиры или 65 кв. м для двухкомнатной.
Причины нарушения кредитных обязательств
Отказ от исполнения кредитных обязательств не влечет за собой уголовного или административного преследования. Однако, это не говорит о том, что про долг просто забудут. Действия, принимаемые кредитором в отношении должника, прописываются в договоре кредитования и регулируются действующим законодательством. Чтобы понимать, что будет предпринимать банк, нужно детально ознакомиться с условиями заключенного соглашения.
Первое, что нужно сделать заемщику при нарушении условий кредитного договора, это связаться с банком и описать сложившуюся ситуацию. Важно понимать, что любая просрочка несет за собой немедленное начисление штрафных санкций. Чем больше заемщик будет молчать, тем выше станет сумма начисленного долга.
В случае, если причина будет уважительной и будет подкреплена необходимыми документами, кредитное учреждение может пойти навстречу клиенту. В этом случае банк может оформить кредитные каникулы.
Самыми распространенными причинами неоплаты долговых обязательств являются:
- Снижение получаемого дохода. Такая ситуация возникает, если заемщик попал под сокращение или понижение в должности. Также такой исход возможен, если женщина родила ребенка и ей необходимо уйти в декретный отпуск.
- Тяжелые физические заболевания заемщика или его родственника. При этом значительную часть семейного бюджета приходится тратить на медицинское обслуживание и лекарственные средства. В результате могут возникнуть проблемы с оплатой платежей по кредиту.
- Смерть ответственного лица. В случае непредвиденной смерти заемщика обязательства по уплате кредита может возлагаться на поручителей или созаемщиков (при их наличии). Если их нет, кредит погашается с помощью страховой компании, договор с которой был оформлен при взятии ипотеки.
Действия банка в случае неуплаты ипотеки
Судьба заемщика, у которого возникли проблемы и нечем платить ипотеку, зависит от того, какой срок неплатежеспособности. В том случае, если человек столкнулся с временными финансовыми трудностями, то банки помогают своим клиентам и предлагают индивидуальные условия – реструктуризацию. Связано это с тем, что банкам невыгодно продавать заложенное имущество.
Что делать, если нечем человеку платить ипотеку? Банк может предложить индивидуальные условия для клиентов, которые не оплачивают платеж по ипотеке, и они включают:
- Рассрочка платежей – многие банки соглашаются на то, чтобы растянуть выплаты на больший период времени, поскольку, чем дольше будет выплачиваться кредит, тем больше прибыль банка.
- Отмена штрафных санкций – в любом соглашении, которое касается реструктуризации долга, есть пункт об отмене штрафов, которые были начислены ранее. Банки применяют штрафы и неустойки для того, чтобы у должника была мотивация вступить в соглашение.
- Изменение валюты кредита и понижение % – это дает возможность вкладчику уменьшить размер ежемесячного платежа.
- Кредитные каникулы – порой должник нуждается в паузе, чтобы решить свои проблемы и выплачивать кредит дальше. Кредитные каникулы заключаются в том, что должник гасит % по кредиту или же вовсе какое-то время не выплачивает кредит на законных основаниях.
Если банк и заемщик не пришли к единому мнению в отношении ипотеки, по которой есть просроченные платежи, и возможности, как законно не платить, нет, то представители банка поступают таким образом:
- Уведомления о просроченных платежах
Первым делом, в данном случае, банк направляет уведомления, где предоставляется возможность осуществить погашение имеющейся задолженности. К тому же, будет указано, что если это требование не будет выполнено, банк будет настаивать на полном погашении обязательств досрочно. Иными словами – если вы не воспользуетесь этой возможностью и не погасите весь имеющийся долг, необходимо будет досрочно закрыть ипотеку.
- Иск о расторжении договора ипотеки
Если требования банка не будут выполнены, то представители банковского учреждения составляют иск в суд о необходимости расторгнуть кредитный договор, а также составляют обращение взыскания на квартиру и выплату долга. Банк составляет ходатайство, чтобы обеспечить ряд мер о наложении ареста на квартиру. На квартиру накладывается арест, хозяину сообщают о том, что он не может ею распоряжаться, и осведомляют о том, какую он несет ответственность.
- Проведение судебного процесса
На этом этапе начинается судебный процесс, проводят заседания. Стоит отметить, что приоритетней обратиться к услугам квалифицированного юриста, поскольку понадобятся знания законодательной базы и опыт в данном направлении. После этого, суд выносит решение о том, что кредитный договор расторгается, устанавливают минимальную продажную стоимость квартиры на торгах и определяют сумму долга. Если в течение месяца вы не подадите на обжалование, то решение суда вступит в силу, и с этого момента не будет происходить начисление процентов на оставшуюся сумму долга.
Настя: «Взяли ипотеку, но через два года в нашей семье возникли непредвиденные обстоятельства. Денег едва хватало на то, чтобы поесть, а еще и кредит платить. Обращались в банк и нам предложили оформить ипотечные каникулы. Отказываться смысла не было, поэтому оформили. Как только восстановили материальное положение, снова стали выплачивать ипотеку как раньше. Рекомендую всем не сидеть дома сложа руки или прятаться.»
Виталий: «Я знаю, что такое долги по ипотеке, поэтому когда не смог платить в игрушки с банком решил не играть. Взял отсрочку на три месяца в банке пока восстановился после болезни. Хорошо, что справку сохранил. В банке тоже люди работают, поэтому подойдут индивидуально к вашей ситуации с учетом особенностей договора.»
Людмила: «Я всегда исправно платила все кредиты, поэтому мне оформили ипотеку на квартиру без проблем. Но случились неприятности из-за работы – попала под сокращение. Сразу же пошла в банк и оформила отсрочку на ипотеку, ведь все документы у меня были на руках. Вот так я избежала штрафов и неприятностей с банком, а потом снова возвратилась платить кредит так же, как и было.»
Что будет если не платить ипотеку
Главное отличие ипотечного кредита от стандартного потребительского — наличие залога. Одновременно с кредитным договором заемщик подписывает еще одно соглашение — об обременении. Этот документ регистрируется в законодательно установленном порядке. Соответствующая запись вносится в ЕГРН.
Важно! Пока на счет банка не внесена последняя копейка, должник не вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, обменивать и т. д.
Если на определенном этапе от заемщика перестают поступать деньги в счет погашения задолженности, банк может продать квартиру. Вырученные средства тратятся на покрытие обязательства по кредиту. Как быстро взыскание накладывается на имущество конкретного человека, зависит от политики банка, наличия у должника уважительных обстоятельств и иных факторов.
Как поступить, если на вас подали в суд
Что делать, если не могу больше платить ипотеку? Вы так и не нашли ответ на этот вопрос? Банк не согласился на реструктуризацию, в рефинансировании отказали, а зарплата на новом месте работы будет не скоро? Дело дошло до суда?
Не стоит отчаиваться и думать, что все потеряно. Предстоит действовать в соответствии со следующим алгоритмом:
- Готовятся документы, подтверждающие ухудшение материального положения. Если в банк направлялось хотя бы одно письмо с просьбой предоставить отсрочку и обоснованием ситуации, его так же включают в общий пакет.
- Заполняется встречный иск. В нем можно предложить свои варианты решения проблемы с учетом имеющегося дохода. Можно потратить время на пересчет банковских процентов, штрафных пеней и в заявлении попросить снизить эти суммы до определенного минимума. Как ни странно, но судьи часто принимают подобные просьбы во внимание и отмечают в итоговом решении;
- К делу подключается кредитный юрист. При внимательно прочтении и изучении кредитного договора почти всегда можно найти мелкие и крупные несостыковки и противоречия законодательству. Грамотная подача подобных фактов — возможность списать долг, если не полностью, то в значительной части;
- Ценное имущество (кроме залоговой квартиры) переоформляется на близких родственников не из числа созаемщиков и поручителей. Желательно все «сделки» подкрепить составлением договоров. Их впоследствии можно и нужно предъявить судебным приставам-исполнителям, чтобы избежать конфискации имущества.
Важно! Суд не примет копии к рассмотрению. На заседании с собой лучше иметь все оригиналы, чтобы показать судье.
Предстоит суд по ипотеке, что делать? Не стоит игнорировать повестки и прочие предписания. Судья должен получить сигнал, что заемщик заинтересован в решении проблемы, собирается платить по своим обязательствам. В ходе судебного заседания можно еще раз попробовать предложить мировое соглашение на приемлемых для себя условиях. Если не можете сформулировать самостоятельно свои просьбы, лучше обратиться к опытному юристу.
Если суд вынес решение, признал требования банка справедливыми частично или полностью, стоит подготовиться к следующему этапу. О продаже квартиры через торги уже написано выше. Если же банк по разным причинам не требует освободить жилплощадь (например, рынок недвижимости упал, вероятность продать квартиру минимальна), общение с приставами будет строиться следующим образом:
- решение суда передается в ФССП. Если должнику не предоставили отсрочку, задолженность необходимо погасить всю и сразу (ФЗ-229);
- пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и дает должнику 10 дней на добровольную оплату суммы, указанной в постановлении суда;
- если за указанное время деньги не поступили, судебный приказ направляется по месту работы неплательщика. Одновременно пристав имеет право заблокировать все банковские карты и счета, запретить выезд за границу.