Собственник квартиры и «прописанный»: отличия в правовом статусе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственник квартиры и «прописанный»: отличия в правовом статусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После перехода прав на собственность от предыдущего владельца новый собственник вправе потребовать снятия с регистрационного учета оставшихся жильцов. Несмотря на очевидное основание – прекращение полномочий старого хозяина в связи с продажей, жильцы могут отказаться от самостоятельной выписки. В этом случае, собственник, купивший квартиру, обращается в суд с иском и требует признать право пользования жилым помещением утраченным или прекращённым.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок

Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.

Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.

Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.

Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.

«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:

• Супруг, дети, родители;
• Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
• Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
• Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).

«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.

Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.

«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.

Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.

1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.
4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры. И только после этого отдавайте деньги за нее.

Купля продажа квартиры с прописанными людьми

Если в проданной квартире «завис» кто-то прописанным, это обстоятельство вполне можно считать обременением данной недвижимости. Но в такой ситуации законодательство на стороне приобретателя: после государственной регистрации права собственности можно выписать всех «лишних». Ведь они больше не имеют никакого отношения к этому жилью. А если не хотят, все можно сделать в судебном порядке.

Однако сложнее обстоят дела с теми, кто не просто остался прописанным на жилплощади, но еще и относится к одной из законодательно установленных категорий граждан, которых не так-то просто лишить прописки. Это, например:

• живущие в квартире по «завещательному отказу»;
• отказавшиеся в пользу других от участия в приватизации;
• члены жилищного кооператива и члены их семей;
• несовершеннолетние.

Кого будет сложно выписать

Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.

Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.

Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:

• членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
• пенсионеров по старости;
• членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
• инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.

При принятии решения о приобретении квартиры с «посторонним» необходимо учитывать то, что некоторые категории зарегистрированных «особо опасны» для нового собственника.

Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья. Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.

Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.

На проживание в купленной квартире может претендовать человек-«невидимка»

Еще труднее с так называемыми невидимками – гражданами, о которых вы не найдете информации в форме 9, потому что на момент приобретения квартиры они не числятся среди зарегистрированных. Например, это может быть человек, когда-то выписанный в места лишения свободы или в психиатрическую больницу. Осужденный может отсидеть свой срок, а больной излечиться, после чего его право на проживание в этой квартире может быть восстановлено по суду.

Для того чтобы не получить сюрприз в виде претендующего на проживание в вашей квартире гражданина, вернувшегося из мест не столь отдаленных или психиатрической клиники, следует внимательно изучить историю квартиры.

Для этого нужна архивная справка о регистрации. Однако потенциальному покупателю таковую не получить. Ее необходимо попросить у продавца (собственника). Если он заинтересован в сделке и ему нечего от вас скрывать, продавец сходит в жилконтору и получит этот документ.

При обнаружении в архивной справке «невидимок» нужно десять раз подумать, прежде чем платить за недвижимость, как бы ни велико было желание приобрести именно этот объект.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

• уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
• использование жилья не по назначению;
• существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Покупка квартиры с прописанным человеком

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие, связанное с многочисленными рисками юридического характера. В большинстве случаев, особенно если заручиться помощью юриста, различные нюансы решаются заблаговременно, и долгожданная квартира не таит в себе «сюрпризов». Но обремененная жилая недвижимость с прописанными в ней не собственниками — тоже достаточно частый правовой прецедент.

Данные лица должны быть выписаны с жилплощади нового жильца, добровольно или принудительно.

Обремененная квартира – это та жилплощадь, собственник которой не может пользоваться, владеть и распоряжаться исключительно по своему усмотрению из-за ограничений. Покупателям достаются квартиры под арестом, с совладельцем, в ипотеке, с арендаторами, под доверенным управлением или с прописанными лицами.

Добровольное выселение

Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.

Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.

Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.

Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Порядок снятия и выселения. Как проверяется недвижимость перед совершением сделки?

Потенциальный покупатель должен сперва обратить внимание на обременения. Это несложно. Перед тем, как подписать соглашение, продавец обязан предоставить покупателю выписку из домовой книги. Но лучше всего попросить развернутый документ, в нем должно быть прописано:

1. Люди, которые имеют прописку в этой квартире;
2. Люди, которые не имеют прописку, но это является временным фактором. Таким образом, человек по истечении определенного срока может без труда получить прописку обратно.

Необходимо удостовериться в том, что:

1. На жилой площади, которую собирается приобрести покупатель, нет зарегистрированного ребенка.
2. На жилой площади, которую собирается приобрести покупатель, нет недееспособного лица.
3. Нет человека, который имеет регистрацию в этой квартире, а проживает в другой.
4. Гражданин не имеет родственных связей с продавцом.
5. Зарегистрированный человек раньше не совершал отказ от своей доли в пользу других людей.

Порядок снятия и выселения

Если граждане, которые проживают на территории квартиры, не могут ей распоряжаться на законных основаниях, то владелец может без проблем их выселить и выписать. Если это это не так, необходимо знать, как выселить новому собственнику зарегистрированных в квартире граждан.

Для того чтобы это сделать, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Попытаться решить конфликт мирным путем и с помощью разговора предложить гражданам выписаться добровольно, но с предоставлением времени для поиска нового жилья;
2. Можно предупредить граждан, что если они не выпишутся на добровольной основе, то дело будет направленно в суд для принудительного выселения;
3. Направить заявление в суд о том, что нарушаются права собственника.

Купля-продажа квартиры 2019

Купля-продажа квартиры 2019 оформляется письменным Договором, содержащим условия сделки, и Актом приема-передачи, который является обязательным приложением к договору купли-продажи.

На основании этих документов и заявления участников сделки в Росреестр происходит регистрация перехода права от продавца к покупателю и регистрация права собственности на нового владельца.
Заявления в Росреестр можно подать через МФЦ.

В случае экстерриториальной сделки(из другого кадастрового округа) — через офис приема выдачи документов Росреестра.

Разберемся в процедуре купли-продаже квартиры 2019 подробно.

Купля-продажа квартиры 2019 подчиняется требованиям фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» ( с изменениями от 01.05.2019), а также нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости, размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ.

Похожие записи:

• Какой размер средней пенсии в Краснодарском крае в 2022 — 2023 году
• Справка о доходах работника для соцзащиты в 2023 году: как составить
• Минимальный размер алиментов на одного, двух и более детей в 2023 году