Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В бытовой ситуации выписать ребёнка имеют право родители с взаимного согласия или опекун. Чаще всего необходимость в этом возникает при переезде, и выписки как таковой не происходит — при регистрации в новой квартире старая прописка аннулируется автоматически. Дети не исключение — их без проблем поставят на регистрационный учёт по новому месту жительства, если там будет зарегистрирован хотя бы один из родителей.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Может ли несовершеннолетний сам распоряжаться своей недвижимостью?
Возможна ли продажа жилья, если несовершеннолетний не является его собственником?
Несовершеннолетний ребенок может быть прописан в квартире без права собственности либо выступать в роли наследника. В таком случае продать квартиру, где живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:
1. Продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей ребенка, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.
2. Условия, в которых будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Родители или опекуны должны предоставить соответствующие доказательства.
3. Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.
Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?
Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?
Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.
- Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
- Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
- Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:
- паспорт представителя.
- свидетельство о рождении.
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Варианты допустимых действий
При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:
- ребенок — не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире;
- ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом;
- ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.
Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.
Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик
Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).
Стадии оформления:
- Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
- Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
- Оформление сделки, переход прав собственности.
Какие сложности сделки существуют
При продаже квартиры, в которой ребенок просто прописан и не является ее собственником, сложностей намного меньше. Обращаться к сотрудникам органа опеки и попечительства не обязательно, ведь вы не нарушаете имущественной стороны права несовершеннолетнего. Достаточно найти для него другое место регистрации.
Если при реализации квартиры вы не выписываете ребенка, он продолжает обладать ей. Он имеет право в любой момент заселиться и проживать здесь. Это неудобно для покупателя, так как его интересы могут быть нарушены.
Выписать ребенка из квартиры можно исключительно с заявления родителей или опекунов в паспортном столе по территориальному назначению. Однако решение принимает сотрудник ФМС.
Учтите! Существуют некоторые сложности:
- родители ребенка могут противиться выписке его из квартиры. В этом случае придется договариваться только с ними,
- сотрудник ФМС правомерно откажет в снятии с регистрации ребенка, если не предоставить место для его дальнейшей прописки. Как правило, дети всегда проживают совместно с родителями, поэтому и адрес регистрации должен совпадать,
- ребенка, достигшего возраста 14 лет, можно прописать по любому адресу, однако дети, не имеющие паспорта, регистрируются по месту проживания родителей, опекунов,
- при попытке зарегистрировать несовершеннолетнего у бабушки, дедушки, других близких родственников сотрудники ФМС могут принять отрицательное решение.
При покупке квартиры обращайте внимание на наличие зарегистрированных в ней людей. Если в ней прописан ребенок, от покупки лучше отказаться, чтобы не столкнуться с непредвидимыми сложностями.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Продажа квартиры, если ребенок не собственник
При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.
Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:
- прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
- зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.
При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.
Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:
- паспорта родителей,
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
- техпаспорт на новую недвижимость,
- заявление на снятие с регистрационного учета,
- листок убытия.
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?
Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?
Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.
- Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
- Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
- Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:
- паспорт представителя.
- свидетельство о рождении.
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:
- заявление;
- оригинал свидетельства о рождении;
- выписку из ЕГРН;
- договор купли-продажи/дарения;
- справку об отсутствии задолженности.
Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.
Кто поможет в данной процедуре?
После того, как продавец определился с местом новой прописки для детей, необходимо получить разрешение на снятие с регистрации у сотрудников органов опеки. Для обращения потребуется заранее подготовить необходимый пакет документов и определиться с последовательностью подачи.
Пошаговый алгоритм для выписки несовершеннолетнего из квартиры:
-
Составьте заявление на снятие с регистрационного учета ребенка
-
Получите согласие органов опеки
-
Приложите комплект копий паспортов
-
Правоустанавливающие документы на новую недвижимость
-
Обратитесь в органы ФМС или МФЦ
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком
Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.
- Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
- Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
- Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
Какие документы понадобятся?
Если в числе собственников есть дети или же люди, находящиеся под опекой, но заранее нужно позаботиться о том, чтобы получить от компетентного органа надлежащее разрешение. Если указанные лица только прописаны в квартире, разрешение не понадобится.
Если недвижимость приобреталась в период брака, следует позаботиться о том, чтобы оформить нотариальное согласие мужа или жены.
Основной документ – это договор, который подготовит юрист или нотариус, если сделка оформляется в его офисе. Обычно других документов не требуется. Документы, подтверждающие право собственности, тоже излишни. В настоящее время эти документы могут быть истребованы в порядке межведомственного взаимодействия. Иными словами, нотариус при оформлении сделки просто запросит всю необходимую информацию из Росреестра.
Наконец, еще одним обязательным документом будет считаться почтовое извещение, доказывающее факт отправки другим собственникам предложения о продаже. Оно не потребуется, если на руках есть письменные отказы от других владельцев жилья.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
Продажа собственной квартиры – это всегда множество проблем. Мало того, что покупателей всегда меньше, чем продавцов, так еще и юридических нюансов существует достаточно много. В современном мире покупатели очень придирчиво подходят к пакету документов, ведь примеров признания сделки ничтожной хватает.
Одна из наиболее сложных задач – продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. Законодательство жестко защищает права детей, поэтому легально и без проблем в будущем оформить документы купли-продажи не ущемляя права несовершеннолетнего – очень непростая, но решаемая задача.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.