Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На это раз семейная жизнь не продлилась и 3-х лет, как супруги решили развестись. До этого они купили квартиру в новостройке, соответственно, супруг хотел получить половину причитающегося имущества по закону.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
Сдача в аренду имущества супруга
Супруга же была категорически против, дошла до Верховного суда, чтобы ее признали единственным собственником недвижимости. Причина – за 5 дней до приобретения недвижимости в новостройке она продала добрачную квартиру.
Сделка с недвижимостью считается произведенной только после ее государственной регистрации. Продавец и покупатель сдают документы в Росреестр (в том числе через МФЦ или нотариуса). Бумаги проверяются, и только после этого права получает новый собственник. Для каждой категории договора устанавливается свой перечень необходимых документов.
Чтобы продать квартиру, купленную в браке, нужно предоставить:
- паспорта сторон;
- договор;
- квитанцию об оплате пошлины;
- правоустанавливающие документы на объект;
- согласие супруга.
Согласие оформляется в нотариальной форме. Собственноручно написанный вариант не подойдет.
Есть лишь одно исключение, когда согласие супруга не требуется – если он также формально записан в качестве собственника и сразу выступает стороной договора. Предполагается, что он, как участник сделки, уже выступает за.
Распоряжение совместной собственностью производится по обоюдному решению супругов. Поэтому, если супруг отказывается давать согласие на продажу квартиры, можно лишь выделить свою часть и продать ее отдельно. В таком случае все равно придется направлять ему предложение о выкупе, как это делают любые сособственники. Процедура довольно сложная и длительная, но иные варианты невозможны.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Что делать, если супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры
Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:
- Купля-продажа
- Обмен
- Инвестирование/цессия
По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.
Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.
К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:
- Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
- Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
- Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
- Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.
Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.
С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.
Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.
По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.
Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.
Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.
Именно в этой статье подробно описан процесс передачи жилья в аренду. В документе упоминается, что право сдавать жилье имеется исключительно у его владельца. Однако закон или собственник может управомочить сторонние лица сдавать жилье в аренду.
Для того чтобы в аренду жилье смог сдавать кто-либо другой, владелец собственности должен составить доверенность на лицо, которое будет управомочено совершать подобные сделки с его недвижимость. Все требования, предъявляемые к составлению договора подобного плана, подробно изложены в 185 и 186 статьях Гражданского кодекса.
Доверенность составляется в трех экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. Срок действия доверенности указывается в документе, однако если он не указан, то доверенность имеет силу в течение года со дня подписи договора.
В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, в противном случае документ не имеет никакой правовой силы.
Безусловно, доверенность заключается на основании согласия обеих сторон, владельца собственности и уполномоченного лица.
Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры.
Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.
Для того чтобы сдать квартиру в аренду, владельцем которой вы не являетесь, необходимо осуществить следующие процедуры:
- Оформить доверенность у нотариуса;
- Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости.
- Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье.
- Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.
На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку в теории согласие требуется, а на практике, например при продаже квартиры в Росреестре согласие второй стороны спросят, но даже если оно отсутствует, делается просто пометка в реестре ЕГРН и все. То есть право собственности переходит к покупателю, согласно ч. 5 ст. 38ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Тем не менее, согласие второго супруга требуется если:
- Права по совершаемой сделке подлежат государственной регистрации, например при продаже предприятия, доверительном управлении, аренде здания или сооружения;
- Для данной сделки законом установлена нотариальная форма, например залог движимого имущества;
- Сделка подлежит обязательной государственной регистрации и для ее совершения необходимо получить нотариально удостоверенноесогласиедругого супруга, например купля-продажа, ипотека, залог недвижимого имущества.
Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Совместная и общая долевая собственность
Для начала нужно разобраться, что такое совместная и общая долевая собственность. Оба вида подразумевают, что имуществом владеют два или более лиц. Но между ними есть очень важные различия.
Совместная собственность предполагает равные права на все имущество. Если это квартира и она находится в совместной собственности у жены и мужа, то продать или сдать ее без ведома второго невозможно. Если такая сделка будет заключена, то в течение года ее можно оспорить. Суд признает ее незаконной и разорвет.
Долевая собственность подразумевает, что у каждого из супругов есть своя часть (доля) имущества, которым он может распоряжаться, как угодно, не спрашивая разрешения у второго. Размер доли определяется по договоренности между сторонами: она может быть как одинаковым, так и значительно отличаться. Однако, если, например, жена планирует продать свою половину квартиры, первый, кому она должна предложить ее выкупить, это муж. Если супруг отказался — продать долю можно стороннему лицу.
При сдаче жилья в аренду НДФЛ может платить один совладелец
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 18 апреля 2014 г.Беседовала корреспондент ГК А.В.
Хорошавкина СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса Отдельная группа вопросов об уплате НДФЛ с арендных доходов касается ситуации, когда квартира, которая сдается внаем или в аренду, находится в собственности нескольких совладельцев.
Чаще всего по общему согласию договор найма или аренды от своего имени заключает один из них.
И если именно он отразит в декларации о доходах по форме 3-НДФЛ всю сумму полученного от жильцов дохода, не будет ли у инспекции претензий к остальным совладельцам? За разъяснениями мы обратились в Минфин России.
Николай Николаевич, может ли один из совладельцев квартиры сдавать ее в аренду (внаем), декларировать доходы и уплачивать НДФЛ от своего имени с согласия других совладельцев? Н.Н. Стельмах: Сдача
Что делать если супруг продал совместно нажитое имущество (до развода, после развода)?
Конечно продавая в тайне от второго супруга совместно нажитое имущество, супруг продающий имущество действует с целью извлечения выгоды и соответственно это попытка вывести совместно нажитое имущество от раздела, ведь все что нажито супругами во время брака, является их совместной собственностью, пункт 1 статьи 34 СК РФ.
На основании пункта 1 статьи 38 СК РФ имущество нажитое супругами во время брака может быть разделено как в период брака, так и после его расторжения. Конечно при разделе имущества, доли супругов устанавливаются судом, но на основании пункта 1 статьи 39 СК РФ, в случае раздела общего имущества супругов и определении долей, доли супругов признаются равными, кроме случаев, когда иное предусмотрено брачным договором между супругами.
Статья 35 СК РФ нам говорит следующее, что если один их супругов пытается совершить сделку по отчуждению (распоряжению) имущества или уже совершает ее, то предполагается, что он действует с согласия второго супруга, то есть второй супруг должен дать согласие (в письменной форме, на отчуждение и распоряжение общим имуществом).
Если такого согласия второй супруг не давав, однако супруг нарушил требования Семейного Кодекса и распорядился общим имуществом по своему усмотрению (продал, подарил), то второй супруг на основании пункта 2 статьи 35 СК РФ, может признать сделку по распоряжению общим имуществом недействительной в судебном порядке, но добиться признания сделки недействительной можно только в том случае, если будет доказано, что сторона распорядившаяся имуществом знала о несогласии второго супруга на отчуждение имущества.
Как привлечь к ответственности супруга при побоях?
Вообще кое что нам разъяснил верховный суд в своем Постановлении Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15, в котором написано, что если будет установлено, что один из супругов распорядился общим имуществом (продал, обменял, подарил его), при этом вырученные средства или полученная выгода была израсходована данным супругом по своему усмотрению и на свои нужды, то есть не на интересы семьи, либо скрыл совместное имущество, то при разделе общего имущества, учитывается отчужденная или скрытая доля, на которую уменьшается размер доли в имуществе супруга распорядившегося имуществом.
Хочу так же сказать, что не смотря на данное постановление второй супруг не лишается права на взыскание в судебном порядке компенсации за проданное или иным образом отчужденное супругом имущество.
Продажу супругом совместного имущества или его части можно рассматривать как неосновательное обогащение и руководствоваться статьей 1102 ГК РФ, так как данная статья нам говорит, что лицо которое без установленных законом , правовыми актами или сделкой оснований прибрело, сберегло имущество, за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. При продаже или скрытии совместно нажитого имущества факт неосновательности сбережения или приобретения доли второго супруга на лицо, поэтому правовым основанием для взыскания со второго супруга компенсации будет как раз неосновательно обогащение и вы можете руководствоваться статье 1102 ГК РФ.
Так же Верховный Суд разъяснил следующее, а именно что расторжение брака между супругами не изменяет режима общей совместной собственности супругов на имущество, которое было приобретено во время брака, именно на этом основании бывший супруг может требовать денежную компенсацию за отчужденное бывшим супругом совместно нажитое (общее) имущество. Размер компенсации вычисляется исходя из доли в совместном имуществе, получается, что супруг права на общее имущество которого нарушены имеет полное право на компенсацию в размере своей доли.
Если имущество было продано после развода, то это идеальная ситуация и взыскать компенсацию в таком случае будет не сложно, но бывает, что имущество было продано одним из супругов без согласия второго когда они находились в браке.
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения
— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.
Но самое . Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.
Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.
Почему стоит заключить договор аренды жилого помещения ?!
По каким признакам налоговая может узнать, что вы нелегально сдаете квартиру Огромное количество граждан в России сдает квартиры, дома или комнаты. И естественно то, что они обязаны платить налоги в доход государства на основании установленных гражданско-правовых норм. Налоговый кодекс РФ говорит о том, что любой гражданин в нашей стране должен платить налог с дохода, который он получает. Касается это и сдачи недвижимости в аренду. Исходя из этого следует отметить то, что размер налога с получаемых денег за аренду составляет 13 процентов. Что будет, если сдавать квартиру нелегально и без договора ?! Последствия могут быть самые разнообразные. Рассмотрим характерные последствия которые могут наступить для собственника жилого помещения:
Кроме этого, частное лицо, не уплачивающее НДФЛ и не зарегистрированное в качестве ИП, может подвергнуться и другим наказаниям. Например, если оно ведет незаконную предпринимательскую деятельность согласно нормами статьи 171 Уголовного кодекса РФ или нарушает правила порядка налогового учета и постановки в фискальные органы (статья 166 Налогового кодекса России).
Размер алиментов также может быть определен родителями ребенка в рамках соглашения. Если таковое отсутствует, размер алиментов назначается в виде доли от заработка и иного дохода и, согласно ст. 81 СК РФ, будет зависеть от количества детей, на которых они выплачиваются: на одного – 25%, на двух – 33%, на трех и более – 50%. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств такая доля может быть судом как уменьшена, так и увеличена.
Судебное разбирательство
Указанные способы «раздела» часто осуществляются на добровольной основе при наличии взаимного согласия сторон. Однако если один из супругов выступает против, то с просьбой о решении жилищного вопроса можно обратиться в суд.
Для этого нужно составить исковое заявление и подготовить необходимые документы:
- паспортные данные обеих сторон;
- свидетельство о расторжении брака;
- свидетельство о рождении каждого ребенка (при их наличии);
- квитанция об оплате гос. пошлины;
- подтверждение факта внесения обязательных платежей за жилье;
- другие документы, способные доказать правовую позицию истца.
Раздел счетов в муниципальной квартире при разводе
Если после развода бывшие супруги приняли решение проживать на общей собственности, то у них есть возможность разделить счета по оплате коммунальных услуг. Это можно осуществить через заключение соглашения, а также при обращении с заявлением в УК ил ЕИРЦ.
При оформлении соглашения разведенные супруги устанавливают доли по уплате коммунальных услуг каждого из них лично.
Если разделять счета через ЕИРЦ, то нужно будет составить заявление и подготовить оригинал договора социального найма. ЕИРЦ в течение 10-14 дней рассмотрит заявление и вынесет решение о разделении коммунальных счетов или отказа в этом.
Заявление должно быть подписано всеми прописанными лицами на данной жилплощади, а не только бывшими супругами.
Если один из супругов не согласен делить счета, то у второго есть право обратиться для разрешения спора в суд. Для этого нужно будет:
1. Составить исковое заявление.
2. Подготовить свидетельство о расторжении брака.
3. Взять у УК справку об отсутствии задолженностей по уплате коммунальных услуг.
Собрав данный пакет документов, нужно обратиться к мировому судье по месту нахождения жилплощади. Если мировой суд вынесет положительное решение, то единый лицевой счет будет разделен на два равных и закреплен за бывшими супругами по отдельности.
Спор рассматривается в индивидуальном порядке и с учетом с особенностей региона. Но, изучая судебную практику, становится ясно, что суды редко удовлетворяют подобные иски. Основная причина отказа – нет гарантий, что супруг, который не заинтересован в оформлении личного счета, будет оплачивать свою часть долга после разделения.
Если супруг не оплачивает свою долю, УК взыскивает долг со всех несовершеннолетних граждан, прописанных в квартире. Чтобы этого избежать, в большинстве случаев суды отказывают в разделении счетов, если там прописаны иные граждане, кроме бывших супругов.