Застройщик банкротится: как защититься дольщикам?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик банкротится: как защититься дольщикам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.

Расторжение ДДУ при банкротстве застройщика

Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При этом право на квартиру, машино-место или нежилое помещение в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект.

Способы передачи жилья

Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:

• Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
• Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
• Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

В ходе вебинара судья Арбитражного суда Санкт-Петербурга даст системный подход к этой объёмной теме и разъяснит как на практике происходит банкротство застройщика.

Обсудим следующие вопросы:

• понятие застройщик;

• причины принятия специальных норм о банкротстве застройщиков;

• особенности установления требований кредиторов;

• конвертация требований;

• споры о признании права собственности;

• удовлетворение требований кредиторов Фондом развития территорий.

Повышение квалификации:

• после окончания семинара Сертификат будет выслан на электронный адрес, указанный при регистрации на мероприятие;

• для адвокатов других регионов: сертификат, выданный Санкт-Петербургским Институтом Адвокатуры, подтверждает исполнение требований Стандарта профессионального обучения и повышения профессионального уровня адвокатов, признаётся соответствующими адвокатскими палатами субъектов Российской Федерации и засчитывается в систему повышения квалификации в соответствии с количеством часов прослушанных занятий.

За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.

В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.

Особенности процедуры банкротства

В случае банкротства строительной компании могут использоваться три процедуры банкротства: конкурсное производство, внешнее управление или мировое соглашение. Последние два используются крайне редко.

• В случае внешнего управления суд может назначить управляющего, который обязуется руководить компанией. Он пытается восстановить финансовое состояние застройщика и закончить строительство.
• Мировое соглашение достигается в том случае, если застройщик обязуется удовлетворить требования клиентов и подтверждает это в суде, но в действительности оно часто связано со взаимными уступками.
• Конкурсное производство – самый распространенный способ – начинается после объявления компании банкротом. Происходит назначение конкурсного управляющего, составляющего реестр кредиторов. Имущество компании продается, а вырученные средства используются для выплаты долгов.

Реестр обманутых дольщиков

Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.

Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.

Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:

• целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
• выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
• проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.

В каких случаях банкротятся застройщики

В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.

Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.

Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:

• Ошибки в бизнес-планировании;
• Рост цен на стройматериалы;
• Рост цен на оплату труда подрядчиков;
• Скачки курса валют;
• Издержки на судебные разбирательства;
• Форс-мажоры;
• Снижение покупательской способности;
• И другое.

Из каких источников можно узнать о банкротстве?

Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.

Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.

Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

В каком порядке удовлетворяются требования?

Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):

1. Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
2. Расчеты с персоналом строительной компании.
3. Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
4. Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).

Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.

Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:

• Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
• Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
• Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика

Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.

Банкротство застройщика

Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).

Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.

Москва. 18 июля. ИНТЕРФАКС — Верховный суд (ВС) РФ решит, могут ли физлица, купившие несколько квартир, претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного пользования, свидетельствует картотека суда.

Такой вопрос возник в деле о банкротстве ООО «Стройинвест», которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика за 31,34 млн рублей по договору долевого участия 15 квартир общей площадью 1 044,6 кв.м. По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был.

В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный Фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала ДОМ.РФ, плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.

Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, свидетельствуют материалы дела.

В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.

Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», а важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции. Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд.

«Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей», — объяснила апелляция.

Похожие записи:

• Удерживаются ли алименты с аванса по зарплате
• Доплата к пенсии по инвалидности в Москве в 2023 году
• Как вернуть подоходный налог за лечение зубов